Рейтинг@Mail.ru
Почему квартиры в России стоят так дорого?

 
На покупку квартиры в России нужно копить не меньше десяти лет, а то и дольше. Почему жилье в стране такое дорогое? Мы поговорили с экспертами и выяснили, из чего складываются цены на вторичку и новостройки.
 
Какие параметры влияют на стоимость жилой недвижимости? 
В мире используется три основных метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительных продаж. 
 
Если мы говорим о первичном рынке, то цена складывается из себестоимости строительства и издержек застройщика. Себестоимость — это стройматериалы, работы, затраты на покупку или аренду земли, подключение коммуникаций и т. д. Издержки застройщика — это, например, стоимость кредита на строительство. Кроме того, в цену всегда входит чистая прибыль застройщика. 
 
При продаже вторичного жилья собственник квартиры ориентируется на те цены, которые на рынке уже сложились. Получается, что собственники вторичного жилья используют метод сравнительных продаж. Как правило, это абсолютно оправданный, реалистичный подход. Он дает представление о том, за сколько эта квартира будет куплена, сколько за нее готов заплатить потенциальный покупатель.
 
Многие задаются вопросом: почему в одном и том же районе цены на жилье могут очень существенно различаться? Бывает, что квартира на вторичном рынке стоит существенно дешевле аналогичной по площади квартиры в новостройке. Во-первых, большое значение имеет качество дома — например, очень старый дом с деревянными перекрытиями и изношенными коммуникациями будет сильно проигрывать в цене средней новостройке. Кроме того, на цену влияют и характеристики самой квартиры: неудобная планировка и неудачный вид из окна могут сыграть в минус. Важно также есть ли на квартире обременение, отсутствие возможности продать недвижимость по ипотеке и многое другое. Неудобное расположение дома относительно дорог и остановок общественного транспорта, плохо развитая инфраструктура могут усугубить ситуацию.
 
Если сравнивать порядок цен на вторичном и первичном рынке, то в большинстве случаев готовое жилье все же будет дороже строящегося, хотя эта разница постепенно сокращается. Себестоимость производства нового жилья растет, в то время как уже построенное жилье не дорожает, — Расходы у застройщиков растут и из-за законодательных изменений, и из-за роста стоимости строительных материалов, и из-за высокой конкуренции: в борьбе за покупателя застройщик должен постоянно улучшать свой продукт, а также увеличивать расходы на рекламу и маркетинг.
 
Расчет: как образуется цена квартиры в новостройке?
 
Для примера взяли новостройку комфорт-класса в старой Москве. Общая площадь — 50 тысяч кв. метров (из них 30 тысяч кв. метров — продаваемая площадь). 
Себестоимость строительства новостройки складывается из следующих статей: 
 
- Покупка участка с ГПЗУ (градостроительный план 
земельного участка) — 35 тысяч рублей на каждый продаваемый кв. метр. 
- Стоимость изменения ВРИ (вид разрешенного использования) — не менее 25 тысяч рублей на продаваемый кв. метр. 
- Проектирование и получение разрешения на строительство — 5 тысяч рублей на продаваемый кв. метр. 
- Строительство — 50 тысяч рублей на продаваемый кв. метр. 
- Маркетинг и стоимость продаж (около 6% от выручки) — примерно 12 тысяч рублей на продаваемый кв. метр. 
- Страхование ДДУ (1,2%) — 2,4 тысячи рублей на продаваемый кв. метр. 
Получается, что себестоимость продаваемого метра в таком ЖК – примерно 130 тысяч рублей. (Если не учитывать затрат на содержание компании, обслуживание кредитов и займов, налогов.) Но это еще не все. Нужно добавить стоимость строительства социальной инфраструктуры и внутриквартального благоустройства — примерно 20 тысяч рублей на кв. метр. 
 
В результате себестоимость кв. метра составит примерно 150—160 тысяч рублей.
 
Чисто теоретически можно снизить стоимость кв. метра, которая получилась по итогам расчетов, примерно на 10 тысяч за счет оптимизации затрат на стройку. Если взять текущую среднюю стоимость кв. метра в старой Москве, то мы увидим, что она равна примерно 160—180 тысячам рублей, так что снижаться особо некуда.

      В нашем агентстве недвижимости Абсолют всегда актуальный выбор недвижимости по г. Ярославлю и Ярославской области. 

у нас всегда большой выбор недвижимости по городу Ярославлю и Ярославской области, расчитанный на любого человека.

Если Вы хотите купить квартиру в Ярославле или же купить комнату в Ярославле или купить земельный участок (землю) в Ярославле, а может быть даже купить дом в Ярослале - Вы всегда можете рассчитывать на профессионализм наших риэлторов и поддержку в оформлении документов на недвижимость и покупке недвижимости в ярославле